三山借力高鐵推開新空間陳村如何進入“南站時間”？
2015-07-31
三山科創(chuàng)中心是三山新城全新規(guī)劃定位后推出的首個項目，也是區(qū)域首個大型商業(yè)項目。南方日報記者丁銓攝
如果驅車沿著港口路從三山開往廣州，在略顯寂寥的道路兩側，會看見一連串頗為“高大上”的建筑：豐樹國際創(chuàng)智園、保利、中海、虹港國際、瀚天—禾仰廣嘗三山科創(chuàng)中心……這些項目中，不乏行業(yè)巨鱷。
毗鄰廣州南站，與廣州一河之隔的區(qū)位優(yōu)勢，是三山眾所周知的核心競爭力。當“廣州南站經濟圈”即將成為大華南地區(qū)經濟重心的格局漸明，過去10年里，經歷過物流港到都市產業(yè)集聚區(qū)定位調整的三山，在多輪城市投資的強勢驅動下，即將迎來一個城市經濟新時代。
“我們相信，三山的未來不會比珠江新城差?！必S樹國際創(chuàng)智園市場副總監(jiān)莫英華說。
同樣離廣州南站不遠的順德陳村，對接南站的工作方興未艾。從地緣上看，在順德北部三鎮(zhèn)中，陳村與廣州南站的距離最近，處于融入廣佛都市圈“橋頭堡”的戰(zhàn)略要位。接下來，陳村如何與三山一樣進入“南站時間”？
路橋通了來往實現“零距離”
沿港口路向南，僅需5分鐘便可到達廣州南站的三山新城。但在2010年之前，三山是做不到5分鐘到達南站的。三山與廣州南站僅一河之隔，為了打破地域掣肘，快速借力廣州南站發(fā)展，三山新城投擲重金先后建成了海怡大橋、三山東橋、魁奇路東延線三山段、環(huán)島西路、涌源南路、環(huán)島北路、港口路、環(huán)島南路、科技創(chuàng)意產業(yè)園道路、河堤公園一期、二期等項目。
如今，三山的交通優(yōu)勢愈發(fā)突出，不僅5分鐘車程就能到達廣州南站。據三山新城方面相關負責人介紹，在未來3年至5年內，三山新城的基礎設施和環(huán)境建設的投入將超過100億元，加上各大生活配套的投用，整個三山的城市配套會發(fā)生巨大的變化。
100億元的投入中，包括南海新交通和佛山地鐵2號線等。除海怡大橋外，未來三山向東還有望新增3座連接廣州的大橋等交通設施。
交通是三山新城對接廣州南站的重要環(huán)節(jié)?；剡^頭來看陳村，同樣與廣州南站一水之隔，2013年就已傳出順德要建海華大橋連通廣州南站，在人們的千呼萬喚中，卻一直未曾動工。與三山新城的快速對接相比，陳村與廣州南站的對接，仍需努力。
“我曾專門去現場走了一趟，目前從陳村到廣州南站，要不就走105國道，要不就經過白陳路到魁奇路東延線再拐向海怡大橋，這兩種走法基本都要花上超30分鐘。”陳村鎮(zhèn)委書記陳仲賢坦言。
可喜的是，在今年6月11日，順德啟動了北部片區(qū)一體化戰(zhàn)略，發(fā)布9大項目中，有5個就涉及到陳村。此次公布的佛陳路東延線、海華大橋工程和文登路改造工程，則有望解決陳村對接廣州南站的交通瓶頸。前者起點位于佛陳路陳村大橋北岸引道，終點接入廣州南站雙涌路，主線總長3.8公里，城市主干路，雙向六車道。預計年內開工建設，2018年完成建設。
而文登路改造目前只差南海林岳大道約2公里未實施，經與南海區(qū)積極溝通，已確定改路段配合2號線同步推進建設。實施后可直接通過海怡大橋接入廣州南站。陳村5分鐘可到達廣州南站的夢想即將成為現實。
規(guī)劃先行沖擊廣州西南門戶
便捷的交通給三山新城帶來了快速的發(fā)展。南北走向的港口路齊聚豐樹國際創(chuàng)智園、保利西雅圖、三山科創(chuàng)中心、虹港國際時尚文化產業(yè)創(chuàng)意港四大重點項目，并均已初具規(guī)模。
快速的交通設施建設的背后，是三山新城先行的規(guī)劃，通過精細開發(fā)給這座新城注入了發(fā)展?jié)摿εc動力。在莫英華看來，三山之所以會發(fā)展如此之快，很重要的原因是政府對規(guī)劃有較強的控制力，可以站在高起點上對其進行通盤考慮和整體規(guī)劃。
為了利用廣州南站來進行新城開發(fā)，三山在2008年之后的規(guī)劃中，就對科技創(chuàng)意、商貿服務、會展等產業(yè)多有考慮。在新城管委會成立后的五年，三山進行過不下十次的大小規(guī)劃研討和定位調整，最終發(fā)展都市型產業(yè)成為三山的定位。
2012年2月，新加坡豐樹集團落子三山新城，是該集團在中國的戰(zhàn)略投資物業(yè)。細心的人會發(fā)現，豐樹購得該地塊的時間，正是廣州土地市場低迷的時候。彼時，廣州南站地塊數次出現取消出讓和流拍的現象。豐樹集團為何會選擇三山？
“其實一開始我也有點不明白，為什么選在這里?！蹦⑷A說。豐樹國際創(chuàng)智園，是新加坡豐樹集團在中國的戰(zhàn)略投資性物業(yè)。2012年2月，豐樹集團正式入駐。
但莫英華后來發(fā)現，三山與廣州南站僅一河之隔，但地價卻屬南站商圈價格洼地。更難得的是，從桂城到南海，對三山新城的規(guī)劃建設非常重視，建設標準高且基礎設施按計劃推進。以綠化為例，三山新城共規(guī)劃了8處城市級公共綠地，加上各類型的見縫插綠，累計新增及改造綠化總面積高達140萬平方米。
區(qū)位優(yōu)勢、價值洼地、高標準的規(guī)劃與執(zhí)行，三者疊加，便有了豐樹集團的入駐。
三山新城的做法值得陳村借鑒。事實上，作為順德最接近廣州南站的區(qū)域，三山能做到的陳村亦可以做到，甚至做到更好。作為老牌的專業(yè)鎮(zhèn)，陳村以花聞名于世，靚麗的城市環(huán)境，吸引了眾多廣州人的目光。據悉，目前，在陳村購房的八成是廣州客。
在解決了與廣州南站的對接問題后，陳村藉此或可率先作出廣佛同城模式的新探索。
華南理工大學建筑學院城市規(guī)劃系主任王世福說，陳村或許可以通過在城市規(guī)劃、基礎設施、產業(yè)發(fā)展等各方面的完全對接，形成“像一個城市卻不是一個城市”的運行。這種模式類似于美國洛杉磯模式。大洛杉磯實際上是許多市鎮(zhèn)組成的都市圈或都市群，當地居民之間或有不同市鎮(zhèn)的概念，但各市鎮(zhèn)之間在城市規(guī)劃、基礎設施、產業(yè)發(fā)展、市民生活等各方面完全融為一體，沒有明顯界限。
“陳村或許可以成為廣州西南門戶，引領廣州南站片區(qū)的發(fā)展?！蓖跏栏Ｕf。
順德陳村鎮(zhèn)與南海區(qū)桂城三山新城近兩年來部分地塊成交情況
南海區(qū)桂城三山新城順德區(qū)陳村鎮(zhèn)
2014年11月
南海區(qū)桂城街道三山新城環(huán)島南路南側、港口路西側地段，保利華南實業(yè)有限公司64702萬元競得。順德區(qū)陳村鎮(zhèn)崗北偉業(yè)大道以南、國通大道以北地塊，2014年1月廣東宏泰國通地產有限公司60824萬元競得。
2014年1月
三山新城港口路東側佛山創(chuàng)智新城DS-02-05地段，中海千燈湖房地產開發(fā)有限公司（項目：中海萬錦熙園花園），104505萬元競得。順德區(qū)陳村鎮(zhèn)白陳路以西申菱空調及周邊地塊，2014年7月29日佛山仕景銘投資有限公司（三盛宏業(yè)）41094萬元競得。
2015-06-24三山科技創(chuàng)意產業(yè)園SS-C06-01地段2353萬元成交2015年至今暫無
2015年1月15日，桂城街道三山新城E26街區(qū)地段410萬元成交。
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有橋三山新城兩地塊找到娘家
無橋陳村地塊成交數還在擱淺
根據南海區(qū)、順德區(qū)國土部門已公布的官方信息顯示，今年1月至今，南海區(qū)桂城街道三山新城共有兩個地塊找到“娘家”，而順德區(qū)陳村鎮(zhèn)沒有出現地塊交易信息。
當三山新城、陳村鎮(zhèn)都打出對接廣州南站，承接廣州南站高鐵經濟圈輻射的標語時，已經有海怡大橋對接廣州南站的三山新城繼續(xù)發(fā)熱發(fā)亮，繼續(xù)吸引廣州客來置業(yè)，而多年來還在圖紙上勾勒的海華大橋，讓廣州客對陳村多了些疑慮。
地產巨頭在三山新城推行“住宅先行”
2012年2月，新加坡豐樹集團落子三山新城，作為該集團在中國的戰(zhàn)略投資物業(yè)。細心的人可以發(fā)現，豐樹購得該地塊的時間，正是廣州土地市場低迷的時候，甚至廣州南站地塊數次出現取消出讓和流拍的現象，有人曾因為如此非常不看好三山新城發(fā)展前景。
實際上這種說法并非沒有根據，因為受到各種因素影響，2014年佛山賣地收入遭腰斬，跌幅居全國300城之首，但是作為南海區(qū)距離廣州南站最近地域，去年11月保利華南實業(yè)有限公司高調在三山新城購置64702平方米地塊，不僅是南海區(qū)斷供半年復出的首宗商住地塊，也是保利在三山新城片區(qū)拿下的第二宗商住地塊。
“這塊地很可能會成為千燈湖保利西雅圖板塊的延續(xù)，預計保利會在西雅圖的基礎上做一些改善型的產品，畢竟旁邊有五星級酒店的配套?！狈鹕絽R誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩介紹，像桂城三山新城這種區(qū)域，因為有海怡大橋對接廣州南站，其“住宅先行”理念是非?？扇〉??！艾F在有很多新城、新區(qū)都爭相上馬寫字樓，結果導致白天有人，晚上冷清的窘境，在三山新城目前產業(yè)發(fā)展初期，把住宅先做起來，會把整個區(qū)域帶活，會把人氣聚集起來?！?br />
事實上，在佛山“松限”后，廣州客更是大舉涌進三山新城樓盤。保利西雅圖項目松限后廣州客比例攀升至八成以上?！敖鼛啄辏叫鲁菓{借鄰近廣州南站優(yōu)勢，不僅吸引了保利，還吸引了中海、豐樹等諸多開發(fā)商進駐?！狈鹕绞蓄I先豐地產總經理助理李華宇認為，相較于廣州，三山新城平均2300元/平方米的樓面價價格洼地明顯，憑借海怡大橋直通廣州南站僅4公里的優(yōu)勢，會源源不斷地吸引廣州客前來置業(yè)。
另外不得不關注的是，三山現在是南海區(qū)國有土地連片資源相對集中之地，政府得以對規(guī)劃有較強的控制力，可以站在高起點上對其進行通盤考慮和整體規(guī)劃，其現在規(guī)劃的產業(yè)將以科技、金融、商貿等為主，符合當下創(chuàng)新驅動發(fā)展、二產向三產轉型發(fā)展的需求，這也引爆了當地土地交易賣點。
交通設施制約陳村地價“上限”
一個地區(qū)區(qū)域價值有多少，最顯著表現為土地價值近期價值和遠期發(fā)展?jié)摿Γ阂驗楦鞣N經濟活動和生活活動對房地產位置都都有所要求，房地產位置的優(yōu)劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，尤其是城市土地，其價格高低幾乎由位置優(yōu)劣所決定。
從這個角度來看，坐擁已通車的海怡大橋的三山新城區(qū)域價值潛力非常高，甚至在近期順德北部片區(qū)一體化進程中，陳村鎮(zhèn)黨委書記陳仲賢表示在海華大橋尚未通車前，陳村直通廣州還得依賴海怡大橋?！标惔鍠|部緊鄰廣州番禺，鎮(zhèn)政府至南站7公里，但事實上從陳村前往南站并不方便，目前東南部需要繞道105國道，東北部要從南海林岳穿過很窄的鄉(xiāng)道才能經海怡大橋去南站。另外文登路盡頭距海怡大橋僅2公里，東延線直接到海怡大橋，改造通車后，陳村北部去廣州將更加快捷?！?br />
雖然陳村鎮(zhèn)靠近廣州南站一側，已有萬科四季繽紛、綠地國際花都等樓盤，這些樓盤都號稱有六成住戶都是廣州客，但是如今還需30分鐘繞道才能進入廣州南站的地域的現實，不得不讓一大批廣州人對來陳村置業(yè)產生疑慮。
“陳村的綠地國際花都、萬科四季繽紛、太平洋國際樓盤，與三山新城的保利西雅圖、中海萬錦熙岸屬于兩年來推出的新貨，但是綠地國際花都、太平洋國際均價都在9000元/平方米左右，保利西雅圖和中海萬錦熙岸均價都在13000元/平方米。”李華宇坦言，從交通設施、區(qū)域規(guī)劃的完善度來看，三山新城現在還是廣州客關注的第一個焦點，也因為如此，地產商們敢將樓價提高。
實際上南海區(qū)、順德區(qū)國土部門的數據也驗證了外界對三山新城和陳村鎮(zhèn)現階段投資價值的判斷：今年1月至今，南海區(qū)桂城街道三山新城共有兩個地塊找到“娘家”，而順德區(qū)陳村鎮(zhèn)沒有出現地塊交易信息。
縱深
項目扎堆
三產將成首要突破口
在珠三角專業(yè)鎮(zhèn)經濟叢林中，陳村是少有的三次產業(yè)發(fā)展相對協(xié)調均衡的區(qū)域，除了花卉業(yè)久負盛名外，該鎮(zhèn)制造業(yè)的占比超六成，而商貿、物流、會展等現代服務業(yè)也頗具特色。
陳村鎮(zhèn)委書記陳仲賢說，近年來，陳村提出打造廣佛都市圈城央花園的戰(zhàn)略目標，結合順德北部一體化戰(zhàn)略，陳村將進一步強化對三次產業(yè)的加速推進，其中城市服務業(yè)將成為重點突破的領域。
陳仲賢介紹，圍繞花卉的鎮(zhèn)域特色，陳村擬在四季酒店以東往紺現方向，沿佛陳路與文登路交匯處約400畝地塊，借助花卉世界4A級景區(qū)影響，以點帶面打造1個花海、2個花村，將整個片區(qū)打造成旅游文化休閑區(qū)域。同時計劃引入，集演藝中心、集群式商業(yè)、寫字樓等功能于一體的南國之花項目。他表示，陳村將以太平洋項目為基礎，擬在廣州地鐵7號線吳家圍陳村站點，采用“CBD+TOD”的發(fā)展模式，建設以站臺交通為導向的中央商務區(qū)?！霸诳拷鼜V州南的東南部片區(qū)，以太平洋項目為基礎，擬在廣州地鐵7號線吳家圍陳村站點，采用‘CBD+TOD’的發(fā)展模式，建設以站臺交通為導向的中央商務區(qū)?！?br />
陳仲賢還透露，以國通物流城為基礎，陳村的北部將依托普洛斯、上海暢聯(lián)等知名物流企業(yè)，將崗北工業(yè)區(qū)打造為集物流總部基地、金融結算服務、電子商務、品牌折扣店，以及與相關產業(yè)功能配套的現代化物流金融區(qū)。
本版撰文：南方日報記者劉嘉麟尹輔華張素圈本文來源：南方日報。更多精彩內容請登錄南方網(http://www.southcn.com)
